Horváth Tamás vagyok, okleveles agrármérnök, igazságügyi szakértő.
Több mint tíz éves szakmai tapasztalatommal segítem a kirendelő hatóságok és a megbízók munkáját.
Szakterületeim: termőföld-forgalmazás, termőföld-értékbecslés, mezőgazdasági növénytermesztés, kertészeti növénytermesztés, mezőgazdasági termésbecslés.
2017-től független ingatlan értékbecslő, ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő is vagyok.
Szakterületeimhez kapcsolódó kérdésekben keressen bizalommal.
Termőföld az a külterületi és/vagy belterületi földrészlet, amelyet az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas és erdő művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván.
A jogszabályban meghatározott követelményeknek megfelelő igazságügyi szakértő, illetve az igazságügyi szakértő munkáját segítő egyéb személyek által, a kirendelő hatóság, bíróság, ügyészség, rendőrség (a továbbiakban együtt: hatóság) kirendelése vagy megbízás alapján, jogszabály által meghatározott szervezeti keretek között, jellemzően szakértői díj ellenében végzett, a hatóság eljárásaiban különleges szakértelmet igénylő tény vagy egyéb körülmény megállapítását vagy megítélését elősegítő részcselekmények összessége, így különösen a szakvéleményhez szükséges vizsgálatok elvégzése, a szakvélemény előkészítése, elkészítése és előterjesztése, valamint a hatóság kérésére annak kiegészítése és az ezekkel összefüggő valamennyi részcselekmény. (Az igazságügyi szakértőkről szóló 2016. évi XXIX. törvény)
Az igazságügyi szakértő eljárását megalapozó bírósági, közjegyzői, ügyészségi, rendőrségi vagy jogszabályban meghatározott más hatóság által meghozott döntés, amely minden esetben az igazságügyi szakértői tevékenység kifejtésére való felhívást tartalmazza.
Igazságügyi szakértő kirendelésére – nem-peres eljárás keretében – a közjegyző is jogosult, méghozzá az előzetes bizonyítás lefolytatására irányuló eljárás egyik változataként, illetőleg önállóan, kifejezetten igazságügyi szakértő kirendelésére irányuló eljárásban.
A szakértő MEGBÍZÁS alapján is adhat szakvéleményt (a továbbiakban: magánszakértői vélemény). A magánszakértői vélemény elkészítésére különösen abból a célból kerülhet sor, hogy a megbízó az általa bizonyítandó tény fennállását magánszakértői vélemény benyújtásával bizonyítsa, a jelentős szakkérdéseket is magukban foglaló eljárásokban az eljárást megindító irat, más beadvány, vagy az eljárás alá vont személy védekezése megfelelően kidolgozott szakmai érveken alapuljon, vagy a magánszakértői vélemény a tényelőadások szakszerű megfogalmazását és a követelés összegének helyes kimunkálását biztosítsa.
A szakértőt a magánszakértői vélemény szakmai tartalmával összefüggésben megbízója nem utasíthatja. A szakértő a magánszakértői vélemény elkészítése során - különösen megbízója - érdekeitől függetlenül, pártatlanul köteles eljárni. A szakértő szakvéleményét a feltárt tények tárgyilagos értékelésével köteles kialakítani.
Az igazságügyi szakértő feladata, hogy a hatóság kirendelése vagy megbízás alapján, a tudomány és a műszaki fejlődés eredményeinek felhasználásával készített szakvéleménnyel, a függetlenség és pártatlanság követelményének megtartásával döntse el a szakkérdést, és segítse a tényállás megállapítását.
Az igazságügyi szakértő jogai és kötelezettségei:
a szakvélemény elkészítéséhez szükséges iratok, vizsgálati tárgyak rendelkezésre bocsátását kérheti.
A szakértőt a tevékenysége során tudomására jutott tényekre és adatokra nézve titoktartási kötelezettség terheli.
Az ingatlanérték-becslés nem egzakt tudomány, nem csupán matematikai modelleket alkalmazó szakma, hanem bizonyos mértékig jövőkutatás is. Úgy tekintve mindezt, hogy a vagyontárgy piaci értékét csak akkor lehet biztosan tudni, ha az már elkelt. Az értékbecslési problémák megoldásához azonban mégiscsak nélkülözhetetlen a matematika bizonyos szintű alkalmazása.
Az értékbecslés egyrészt rögzíti és dokumentálja mindazokat a tényeket, melyek befolyásolják az ingatlan értékét. Ilyenek: az ingatlan fekvése, telekterületének építési hatósági besorolása, az építmény műszaki állapota stb. Meghatározhatja ezen túlmenően mindazokat az ingatlan közelebbi és távolabbi környezetében ható tényezőket, melyek kihathatnak az ingatlan forgalmi értékére. Így foglalkozhat a település közlekedési viszonyaival, országos (nemzetközi) megközelítésének lehetőségeivel, a térségre vonatkozó fejlesztési elképzelésekkel is.
A feltárt és lehetőség szerint dokumentált műszaki, jogi és egyéb tényekből történő kiindulás mellett az értékbecslő meghatározza az ingatlan forgalmi értékét. A forgalmi érték meghatározásához az értékbecslő a konkrétumok mellett az adott ingatlan típusra és adott fekvésre vonatkoztatható forgalmi értéket határozza meg. Ehhez a tényleges keresleti-kínálati viszonyok illetőleg az adott térség hatóságilag regisztrált (illetékkiszabásra bejelentett) ingatlan adásvételek összehasonlító adatainak vizsgálata szükséges.
(forrás: www.wikipedia.org)
Az ingatlanpiac természete jelentősen különbözik más piaci szegmensektől.
Az érték elvont fogalom, több elfogadható, lehetséges meghatározással. Tágabb értelemben az érték meghatározható egy kapcsolat kifejeződéseként a megkívánt áru, és a lehetséges vásárló között. Az ingatlanérték-becslés vonatkozásában az értéket meghatározhatjuk, mint a jövőbeli előnyök pillanatnyi értékét, melyet az ingatlan birtoklásából nyerünk.
Egy ingatlan egy időben több különböző értékkel rendelkezhet, mint például piaci érték, gazdasági érték, biztosítási érték, könyv szerinti érték, jelzálogérték, amortizált érték stb.
Az értékbecslési módszerek két fő kategóriára oszthatók: a piaci érték alapú értékbecslés és a nettó pótlási költség elvű értékbecslés. A piaci viszonyokon alapuló módszerek két fő csoportba, a forgalmi és a hozadéki (vagy más néven hozamszámításon alapuló) értékbecslések közé sorolhatók.
A leggyakrabban használt értékbecslési eljárások: